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Haus- und Grundstücksbesitzern flattern neue Grundsteuerbescheide ins Haus. Für viele gibt es ein böses Erwachen. Vor allem für Besitzer kleiner Häuser auf großem Grundstück wird’s teuer.
Quer durch die Republik sorgt die Reform der Grundsteuer für Wirbel. Geahnt hatten es viele – nun wird es zur Gewissheit: Das neue Berechnungsmodell bringt für viele erhebliche Veränderungen. Manche bezahlen künftig deutlich mehr, für andere wird’s günstiger. Allein in Esslingen werden seit dem Wochenanfang rund 40 000 Grundsteuerbescheide verschickt. Dass als Absender die Stadt Esslingen genannt ist, macht Finanzbürgermeister Ingo Rust nicht glücklich: „Die Reform haben nicht wir uns ausgedacht. Das Berechnungsmodell wird uns so vorgegeben – wir können nur den Hebesatz beeinflussen. Und den haben wir so festgelegt, dass sich das Steueraufkommen insgesamt nicht verändert.“ Ein schwacher Trost für diejenigen, die in Zukunft erheblich tiefer in die Tasche greifen müssen.
2018 hat das Bundesverfassungsgericht eine Neuregelung der Grundsteuer gefordert, 2019 hat der Bund ein neues Grundsteuergesetz verabschiedet, das den Ländern eigene Wege erlaubt, 2021 hatte Baden-Württemberg sein Gesetz verabschiedet. Doch der Sonderweg des Landes überzeugt Esslingens Finanzbürgermeister Rust nicht: „Der Ansatz, Ungerechtigkeiten zu beseitigen, war richtig. Man hätte aber darauf achten müssen, dass durch die veränderte Regelung keine neuen Ungerechtigkeiten entstehen.“ Doch genau das beklagen viele, die künftig erheblich stärker zur Kasse gebeten werden.
Wie überall werden auch in Esslingen Gewerbeflächen und mehrgeschossige Wohngebäude in dicht bebauten Bereichen wie der Pliensauvorstadt besser gestellt. Dagegen müssen die Eigentümer von Ein- und kleinen Mehrfamilienhäusern auf großen Grundstücken teils kräftig bluten. Dass im Südwesten der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche ausschlaggebend sind, kann Ingo Rust nicht verstehen: „Es ist schwer nachvollziehbar, weshalb eine große Villa genauso behandelt wird wie ein kleines altes Häuschen.“ Er denkt bei seiner Kritik auch an die Esslinger Topografie: „Es gibt in den Hanglagen Grundstücke, die relativ groß sind, aber wegen der Voraussetzungen gar nicht stärker bebaut werden können. Und selbst wenn sich eine Bebauung technisch machen ließe, ist nicht gesagt, dass das erlaubte Baufenster eine größere Bebauung überhaupt zuließe.“
Die Stadt hat keine Möglichkeit, im Einzelfall gegenzusteuern. An der Berechnungsgrundlage gibt es für die Kommunen nichts zu deuteln. Allein über den Hebesatz, der vor Ort festgelegt wird, lässt sich insgesamt Einfluss nehmen, auf Ungerechtigkeiten im Einzelfall aber nicht. „Wir haben uns an die Vorgabe gehalten, den Hebesatz so festzulegen, dass sich das Gewerbesteueraufkommen insgesamt nicht ändert“, erklärt Stadtkämmerin Birgit Strohbach. Das Land hat für Esslingen einen Korridor zwischen 233 und 257 vom Hundert genannt.
Der Gemeinderat hat einen Hebesatz von 245 beschlossen, der den Grundsatz der „Aufkommensneutralität“ wahrt: Nach alter wie nach neuer Rechnung verbucht die Stadt 20,2 Millionen Euro mit der Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht landwirtschaftlich genutzt werden. Auf die Möglichkeit, die nach der Reform mögliche Grundsteuer C für bebaubare, aber nicht bebaute Grundstücke zu erheben, hat Esslingen – anders als etwa Wendlingen und Tübingen – bislang verzichtet. Ingo Rust lässt erkennen, dass er diesem Instrument, das Impulse für den Wohnungsbau bringen soll, etwas abgewinnen kann. „Wir wollten die Reform, die ohnehin viel Unruhe bringt, nicht zusätzlich belasten“, erklärt Rust.
Die Stadt hatte seit Jahren kontinuierlich über die bevorstehende Grundsteuerreform informiert. Seit Steuermessbetrag und neuer Hebesatz feststehen, hätte jeder bereits ausrechnen können, was auf ihn zukommt. Trotzdem fürchtet der Finanzbürgermeister: „Das wird für manche ein böses Erwachen.“ Er hätte sich ein System ähnlich wie bei den gesplitteten Abwassergebühren gewünscht, wo versiegelte und nicht versiegelte Grundstücksteile unterschiedlich bewertet werden. „Kein Gutachter würde ein Grundstück, das nur teilweise bebaubar ist, so bewerten, als wäre die ganze Fläche bebaut“, betont Rust. Deshalb würde er sich nicht wundern, wenn Musterprozesse gegen die neue Grundsteuer am Ende erfolgreich wären.
Je nach Fall kann die Veränderung zur vorherigen Grundsteuer drastisch sein – in beide Richtungen. Ein Beispiel: Bei einem Zweifamilienhaus, freistehend auf einem 700 Quadratmeter großen Grundstück mit einem Grundstückswert von 567 000 Euro und einem Gebäude Baujahr 1915 mit Anbau 196 betrug die bisherige Grundsteuer im Jahr 320,14 Euro, die neue Grundsteuer 1264,13 Euro.
Bis eine Entscheidung vorliegt, gelten die neuen Bescheide. Die Stadt hat unter www.esslingen.de einen Bereich zur Grundsteuer eingerichtet, wo die wichtigsten Fragen beantwortet werden. Wer sein Problem nicht selbst lösen kann, erreicht eine Hotline unter 07 11 / 35 12-15 15. Stadtkämmerin Birgit Strohbach rechnet mit zahlreichen Nachfragen. Dafür hatte die Stadt sogar zusätzliche Stellen geschaffen. Doch die ließen sich mangels Bewerbungen nicht besetzen. (adi)