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Wird die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet, ist eine berufliche oder gewerbliche Nutzung nach Angaben des Deutschen Mieterbundes Esslingen-Göppingen grundsätzlich nicht gestattet. Anders nur, wenn im Mietvertrag auch eine gewerbliche Nutzung vorgesehen ist (Mischmietverhältnis) oder der Vermieter der beruflichen Nutzung der Wohnung zustimmt oder er sie erlauben muss.
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 165/08) dürfen Mieter von zu Hause aus arbeiten, können ihrer freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachgehen, wenn keine unzumutbaren Belästigungen der Mitbewohner durch Kundenverkehr eintreten, sich der Wohnungscharakter nicht ändert, keine baulichen Veränderungen erfolgen und auch keine Beschädigungen der Wohnräume zu befürchten sind. Erlaubte Nutzungen sind schriftstellerische Tätigkeiten, Homeoffice im Angestelltenverhältnis oder die Unterrichtsvorbereitung von Lehrerinnen und Lehrern etc..
In allen anderen Fällen ist immer die Genehmigung des Vermieters notwendig. Das gilt schon für den Fall, dass die Wohnung beim Gewerbeamt als Betriebsstätte angegeben und als Geschäftsadresse genutzt wird (BGH VIII ZR 149/13) oder wenn der Mieter zum Beispiel an drei Werktagen/Woche für rund 12 Schüler Gitarrenunterricht erteilt und es zu Lärmstörungen kommt (BGH VIII ZR 213/12). Das gilt auch bei sonstigem störenden Publikums- und Kundenverkehr, wenn der Mieter Angestellte in der Wohnung beschäftigt, er dort zum Beispiel ein Büro unterhält oder ein Kosmetik- oder Fußpflegestudio. Auch die entgeltliche Betreuung von mehreren Kindern – hier 5 Kindern – als Tagesmutter ist als teilgewerbliche Nutzung verboten (BGH V ZR 204/11).
Wer ohne Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung einer beruflichen Tätigkeit nachgeht, riskiert nach Angaben des Deutschen Mieterbundes Esslingen-Göppingen eine Abmahnung und möglicherweise Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache.